Высотки вместо избушек: чем выгодны Сургуту проекты КРТ и есть ли риски

На этой неделе стало известно имя человека, который будет отвечать за градостроительное будущее Сургута. Алексей Фокеев с должности директора департамента архитектуры и градостроительства переместился в ранг заместителей главы города. С его назначением штат замов главы Сургута полностью укомплектован. И, видимо, не просто так эта вакансия оставалась свободной дольше других.

Создание условий для строительства жилья, соцобъектов, дорог, коммерческих зданий, обустройство общественных пространств — одна из главных функций городских властей на сегодня. А смена ключевых персоналий в правительстве округа и в мэрии Сургута потребовала и новых подходов в работе.

Одним из главных инструментов в градостроительстве становится комплексное развитие территорий. КРТ означает, что значительную часть социальных обязательств должны будут взять на себя застройщики. Где-то за свой счет они будут обязаны возвести, к примеру, школу, а где-то лишь расчистить участок под нее. И здесь очень важно найти точный баланс между интересами девелоперов и властей, чтобы не спугнуть инвестора неподъемными обязательствами.

Как будет работать КРТ в Сургуте, какие проекты уже прорабатываются и реализуются, и как этот механизм изменит облик центральных районов Сургута — Алексей Фокеев рассказал на своей пресс-конференции в первый же рабочий день в качестве заместителя главы города.

Сегодняшний центр экономической столицы Югры — район пересечения улиц Ленина и Университетская. Вот где смело можно сказать: Сургут — город контрастов. Под боком у главного корпуса СУрГУ и офисов промышленных гигантов — Газпрома и Россетей — древние избушки.

Ядро центра города — так называется этот многоконтурный участок земли. По Университетской он тянется от здания «Россети Тюмень» до пересечения с Маяковского, по Ленина — от Газпрома до кожвендиспансера и Дворца торжеств. Взяться за освоение этого лакомого для любого застройщика района власти Сургута хотят уже давно. Но вложения нужны немалые: расселить и снести дома, разработать проект планировки, спроектировать и построить школу и детский сад, обустроить общественные пространства и набережную Саймы. Есть ли такие деньги в бюджете?

Выход сейчас власти видят в новом инструменте: комплексном развитии территорий, когда значительную часть обязательств берет на себя тот застройщик, который получит право возводить жилье. Проект застройки Ядра центра Сургута — один из трех кейсов, обсуждавшихся на градостроительном совете при губернаторе Югры прошлым летом. Этот большой участок предлагается выставить на аукцион КРТ одним лотом.

«Планируется один договор о комплексном развитии территории для того, чтобы это были системные комплексные решения для всех контуров, — рассказал Фокеев. — И в обязательствах мы видим берегоустройство территории Саймы, строительство объектов образования. Там планируется целый образовательный кластер, то есть школа полноценная и детский сад, но в объединенном земельном участке. В обязательствах будет строительство театра „Петрушка“, снос станции натуралистов, полное наведение порядка в этом узле в центре нашего города».

Пока проект застройки Ядра центра Сургута отправлен на доработку. В мэрии рассчитывают, что предложение будет вскоре сформировано, инвестор найдется, и в ближайшие 15 лет этот район примет новый облик. Как, впрочем, и другие территории города, где также планируется застройка по схеме КРТ. Это, например, квартал 27А. Земля рядом с КСК «Геологов» занята сейчас индивидуальными домами. Этот проект тоже дорабатывается, но, предварительно, за право построить 200 тысяч квадратных метров жилья на улице Мелик-Карамова застройщика обяжут обеспечить квартал объектами образования.

«Были определенные схемы для того, чтобы понять технико-экономические показатели планированного к реализации жилищного строительства. И понимать размер обязательств, которые мы должны, собственно, в договоре КРТ предусмотреть. Намерение вменить застройщику строительство детского сада под ключ, передача безвозмездно, формирование земельного участка под школу и подготовка проектной документации», — рассказывает замглавы.

Соблюсти баланс интересов застройщика и города — главная задача властей при подготовке проектов КРТ. С одной стороны, не хочется продешевить и отдать землю под жилые дома без выгоды для города, с другой — есть риски распугать инвесторов слишком тяжелыми обязательствами. А в условиях турбулетности на рынке жилья просчитать экономику проекта довольно сложно. Поэтому подход здесь очень индивидуальный и расхожее уже мнение, что «КРТ- это дома + садик + школа» — всего лишь стереотип. Все зависит от объема потенциальной прибыли после продажи квартир. Где-то застройщика за право строить квадратные метры обяжут только расселить людей из старого фонда или провести сети, а где-то, действительно, за свой счет возвести школу или садик. Как, например, в поселке Юность, где землю под застройку уже расчистили за бюджетные средства.

«Там как раз планируется КРТ на незастроенных территориях. Там будут повышенные обязательности для застройщика, поскольку нет сноса, переселения, надо докрутить часть инженерной инфраструктуры, но, в принципе, там будут достаточно жесткие условия по строительству объектов образования. Там действительно будет строительство и передача безвозмездная», — отмечает Фокеев.

Комплексное развитие, безусловно, идея не новая. В Сургуте попытки застраивать жилые кварталы именно так, комплексно, уже предпринимались. И не всегда они заканчиваются удачно. Как, например, с 30 микрорайоном Сургута, где застройщик возвел целый жилой квартал, но за два десятка лет так и не приступил к строительству школ и детских садов. Мэрия вынуждена вести судебные тяжбы. Не получится ли так и сейчас — главное опасение, которое высказывают в отношении нового механизма КРТ.

«Я надеюсь, что в рамках КРТ и подробной отработки договоров по КРТ мы отработаем как раз эту синхронизацию, — рассказывает Фокеев. — Чтобы определенный объем жилья, начало строительства для привлечения оборотных средств и затем уже строительство объектов образования, и завершение строительства в контуре КРТ, чтобы у нас на момент окончания строительства существовали все объекты. Надеюсь, что эту мечту нас всех удастся реализовать».

Так или иначе, крупные игроки строительного рынка с интересом присматриваются к тем предложениям по КРТ, которые формирует мэрия города. А Сургут с нашей стоимостью квадратного метра и стабильным спросом остается для застройщиков довольно привлекательной территорией даже сейчас, когда на рынке жилья из-за подорожания кредитов заметное падение. Строить в Сургуте продолжают активно. К примеру, в прошлом году при плане в 280 тысяч квадратных метров сургутские застройщики выдали 330 тысяч. И нет сомнений, что они рано или поздно найдут своего покупателя.